Conversava um dia desses com um amigo, formado em economia, e que atua no ramo imobiliário. Discutíamos sobre a crise no setor da construção civil em Ipatinga, criada a partir de 2009, quando uma decisão judicial precedida de um ajustamento de conduta entre a Administração Municipal de Ipatinga e a Promotoria de Justiça da Ordem Urbanística e Meio Ambiente, passou a estabelecer critérios restritivos para a liberação de alvarás para a construção de prédios com mais de três pavimentos.
A falta da conclusão da elaboração do Plano Diretor e suas leis complementares (entre elas a de uso e ocupação do solo) foi a causa inicial de todo o problema. Com a embromação dos governos Ferramenta e Quintão, entre 2000 e 2008, para concluir a legislação que trata da ordem urbana e a proliferação de verdadeiros “pombais” insalubres, amontoados uns sobre os outros em forma de prédios de apartamentos, coube ao Judiciário assumir um plano que deveria ser do governo municipal.
Apesar das restrições, nos últimos cinco anos foram licenciadas obras de dezenas de prédios de apartamentos. Esses predinhos, de no máximo quadro andares, acabam de ficar prontos aos montes e estão “pastilhados” de placas de vende-se e aluga-se.
A lista de imóveis à venda, ou para alugar, nos classificados dos jornais cresce assustadoramente. Caminhar pelas ruas de Ipatinga também traz uma certeza: há imóveis a sobrar na cidade.
E não são vendidos nem alugados por uma razão muito simples. No bairro Iguaçu não se compra um apartamento de dois quartos, com direito a uma apertada vaga na garagem por menos de R$ 200 mil. No Cidade Nobre os preços navegam muito acima desse patamar. Se tiver suíte e duas vagas na garagem, o preço passa para a casa dos R$ 300 mil em diante.
Como dinheiro não brota em qualquer esquina, investidores amargam mercado imobiliário desaquecido por causa de preços injustificáveis
Está aqui, em um classificado de uma imobiliária: “Vende-se lote na rua Pedras Preciosas, Iguaçu: R$ 750 mil”. E outro: “Apartamento 3 quartos, fino acabamento, Cidade Nobre, R$ 560 mil”. "Alugo casa 3 quartos, sendo uma suíte, no Imbaúbas: R$ 1.200". E assim segue a carestia, que só arrefece um pouco quando chegam-se aos apartamentos do bairro Cidade Nova (Santana do Paraíso), oferecidos a preços a partir de R$ 110 mil, financiáveis pelos programas populares do governo, mas pouco maiores do que uma barraca de camping.
O amigo economista afirma que essas aberrações não podem ser atribuídas ao imbróglio com o Plano Diretor de Ipatinga. Ele cita que é muito claro o desentendimento que os investidores fazem sobre o significado exato do termo “demanda”.
A demanda, explica, não significa apenas vontade, necessidade por algo (em torno de 10 mil pessoas precisam comprar imóveis em Ipatinga), mas também capacidade. Para conceituar demanda são necessários dois fatores: vontade e capacidade. Apenas a vontade não quer dizer nada. Vontade não é demanda, pois se fosse assim a demanda por Ferrari, LearJet e Porsche seria praticamente toda a população do planeta.
Demanda é vontade juntamente com a real capacidade de aquisição de um bem. E em Ipatinga não houve aumento da capacidade de compra real, apenas crédito fácil, como ocorreu em todo o Brasil. Como nem todos têm a necessária educação financeira, usaram e abusaram das ofertas de crédito, um risco enorme para a economia.
O fato é que a renda não aumentou na mesma proporção dos aumentos dos preços dos imóveis nas décadas anterior e atual e isso já caracteriza a sobre oferta de imóveis prontos e loteamentos que não decolaram, como a “cidade” Parques do Vale, na saída para Caratinga, jocosamente chamada por muitas pessoas de Alexandria.
Quem construiu pensando em ficar rico, enganou-se. Quem abriu mega loteamentos prometendo verdadeira cidade de Alice no País das Maravilhas, perdeu o bonde da história quando a siderurgia mergulhou numa crise sem precedentes a partir de 2008 com a sobre oferta mundial de aço. Enquanto isso, quem investiu na fábrica de plaquinhas de vende-se e aluga-se deve ter faturado um bom dinheiro.
O amigo economista afirma que essas aberrações não podem ser atribuídas ao imbróglio com o Plano Diretor de Ipatinga. Ele cita que é muito claro o desentendimento que os investidores fazem sobre o significado exato do termo “demanda”.
A demanda, explica, não significa apenas vontade, necessidade por algo (em torno de 10 mil pessoas precisam comprar imóveis em Ipatinga), mas também capacidade. Para conceituar demanda são necessários dois fatores: vontade e capacidade. Apenas a vontade não quer dizer nada. Vontade não é demanda, pois se fosse assim a demanda por Ferrari, LearJet e Porsche seria praticamente toda a população do planeta.
Demanda é vontade juntamente com a real capacidade de aquisição de um bem. E em Ipatinga não houve aumento da capacidade de compra real, apenas crédito fácil, como ocorreu em todo o Brasil. Como nem todos têm a necessária educação financeira, usaram e abusaram das ofertas de crédito, um risco enorme para a economia.
O fato é que a renda não aumentou na mesma proporção dos aumentos dos preços dos imóveis nas décadas anterior e atual e isso já caracteriza a sobre oferta de imóveis prontos e loteamentos que não decolaram, como a “cidade” Parques do Vale, na saída para Caratinga, jocosamente chamada por muitas pessoas de Alexandria.
Quem construiu pensando em ficar rico, enganou-se. Quem abriu mega loteamentos prometendo verdadeira cidade de Alice no País das Maravilhas, perdeu o bonde da história quando a siderurgia mergulhou numa crise sem precedentes a partir de 2008 com a sobre oferta mundial de aço. Enquanto isso, quem investiu na fábrica de plaquinhas de vende-se e aluga-se deve ter faturado um bom dinheiro.
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